Araçlar · Değer Artış Vergisi Hesaplama · Gayrimenkul Satış Vergisi · İstanbul Gayrimenkul Avukatı
Gayrimenkul Değer Artış Vergisi Hesaplama Aracı (2026)
Bir taşınmazı satarak kazanç elde eden gerçek kişiler, belirli şartların gerçekleşmesi halinde bu kazanç üzerinden gelir vergisi ödemektedir. Uygulamada “gayrimenkul değer artış vergisi” olarak bilinen bu vergilendirme, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde düzenlenen değer artışı kazançları müessesesine dayanmaktadır. Aşağıdaki araçla elden çıkardığınız taşınmazdan doğan kazancın 2026 güncel istisna tutarı ve vergi dilimlerine göre yaklaşık vergisini hesaplayabilirsiniz.
5 Yıl Kuralı: En Önemli İstisna
Bir taşınmaz, iktisap (satın alma, miras, bağış vb. yollarla edinme) tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra satılırsa, elde edilen kazanç tutarı ne olursa olsun gelir vergisine tabi tutulmamaktadır. Miras veya bağış (ivazsız intikal) yoluyla edinilen taşınmazların satışından doğan kazanç ise süre şartına bakılmaksızın değer artışı kazancı kapsamı dışındadır.
2026 İstisna Tutarı ve Hesaplama Yöntemi
GVK mükerrer 80. maddedeki değer artışı kazançlarına ilişkin istisna tutarı, 2026 yılı için 150.000 TL olarak belirlenmiştir. Hesaplama şu adımlarla yapılmaktadır:
- Elde tutma süresi tespiti: 5 yılın (60 ayın) dolup dolmadığı kontrol edilir.
- Endeksleme: Alış bedeli, Yİ-ÜFE artış oranı %10’u aşıyorsa bu oranda artırılabilir.
- Safi kazancın bulunması: Satış bedelinden endekslenmiş alış bedeli ve satışa bağlı giderler düşülür.
- İstisnanın uygulanması: Safi kazançtan 150.000 TL istisna düşülür.
- Vergi tarifesinin uygulanması: Kalan matraha artan oranlı tarife (2026: 190.000 TL’ye kadar %15, 400.000 TL’ye kadar %20, 1.000.000 TL’ye kadar %27, 5.300.000 TL’ye kadar %35, üzeri %40) dilim dilim uygulanır.
Örnek Hesaplama
2023 yılında 1.000.000 TL’ye alınan bir daire, 2026 yılında (henüz 5 yıl dolmadan) 2.000.000 TL’ye satılmış olsun. Endeksleme uygulanmadığı varsayımıyla safi kazanç 1.000.000 TL’dir; 150.000 TL istisna düşülünce matrah 850.000 TL olur ve dilim dilim hesaplanan gelir vergisi yaklaşık 201.500 TL civarında çıkmaktadır.
Beyan Süresi ve Usulü
Değer artışı kazancı, elde edildiği yılı takip eden yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmekte, hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmektedir.
Bu rehber ve hesaplama aracı genel bilgilendirme amaçlıdır; sonuçlar yaklaşık değerlerdir. Taşınmaz satışınızla ilgili gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilir ya da bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
5 yıllık süre nasıl hesaplanır, hangi tarih esas alınır?
Süre, tapuda tescil tarihinden (iktisap tarihi) satışın tapuda gerçekleştiği tarihe kadar gün gün hesaplanmaktadır.
Miras yoluyla kalan evi satarsam vergi öder miyim?
Hayır, miras yoluyla ivazsız intikal eden taşınmazların elden çıkarılması değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmemekte, süre şartına bakılmaksızın gelir vergisinden istisna tutulmaktadır.
İstisna tutarının altında kazanç elde edersem beyanname vermem gerekir mi?
Safi değer artışı kazancı 2026 istisna tutarı olan 150.000 TL'nin altında kalıyorsa beyanname verilmesine gerek bulunmamaktadır.
Endeksleme her zaman yapılabilir mi?
Hayır, iktisap ayı ile satış ayından önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artış oranı %10'un altında kalıyorsa endeksleme yapılamamaktadır.