Tapu iptali ve tescili davası nedir?

Bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı, sakat veya gerçek iradeyi yansıtmayan bir işleme dayanması halinde, bu kaydın iptalini ve gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini sağlamak amacıyla açılan davadır.

Tapu iptali davasında zamanaşımı süresi var mıdır?

Kural olarak tapu iptali ve tescili davaları herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; çünkü mülkiyet hakkı süresiz bir haktır. Ancak dava iyiniyetli üçüncü kişilere karşı açılıyorsa, o kişinin tapu güvenini koruyan hükümler nedeniyle sonuç almak güçleşebilir.

Tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir; bu yetki kuralına aykırı açılan davalarda mahkeme resen yetkisizlik kararı verebilir.

Vekaletname ile yapılan bir tapu devri iptal edilebilir mi?

Evet. Vekilin, vekalet veren adına hareket ederken kendisine veya üçüncü bir kişiye haksız menfaat sağlayacak şekilde yetkisini kötüye kullanması halinde, yapılan tapu devri 'vekalet görevinin kötüye kullanılması' gerekçesiyle iptal edilebilir.

İyi niyetli üçüncü kişiye satılan taşınmaz için dava açılabilir mi?

Tapu siciline güven ilkesi gereği, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı kural olarak korunur. Ancak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu (satın alırken hukuka aykırılığı bildiği veya bilmesi gerektiği) ispatlanabilirse, ona karşı da dava açılabilir.

Tapu iptali davasında hangi deliller kullanılır?

Tanık beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi (özellikle satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark tespiti), banka kayıtları ve resmi belgeler bu davalarda sıkça başvurulan delillerdir.

Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir, Nasıl Açılır? (2026 Rehberi)

Makale · Tapu İptali ve Tescili Davası · Muris Muvazaası · Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Tapu kaydı, bir taşınmazın mülkiyetine ilişkin en güçlü hukuki delildir; ancak her tapu kaydı, gerçek hukuki durumu yansıtmayabilir. Hileli işlemler, ehliyetsizlik, muvazaa veya vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi hallerde, gerçek hak sahibi tapu iptali ve tescili davası açarak hakkını arayabilir.

Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescili davası, hukuka aykırı veya gerçek iradeyi yansıtmayan bir işlem nedeniyle oluşan tapu kaydının iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini sağlamak amacıyla açılan bir davadır. Dava, tek başına “iptal” ya da “tescil” olarak da açılabilir; uygulamada genellikle her iki talep birlikte ileri sürülür.

Hangi Hallerde Tapu İptali Davası Açılabilir?

1. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Miras bırakanın, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışladığı halde, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi başka bir işlem gösterip devretmesidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki bariz fark, tarafların yaşı ve saikleri gibi unsurlar, muvazaanın ispatında bilirkişi ve tanık delilleriyle birlikte değerlendirilir.

2. Ehliyetsizlik

Tapu devri işlemi yapıldığı sırada, işlemi yapan kişinin fiil ehliyetine sahip olmadığı (örneğin ağır bir akıl hastalığı veya bilinç bulanıklığı nedeniyle ayırt etme gücünden yoksun olduğu) ispatlanabiliyorsa, işlem geçersiz sayılır ve tapu iptali talep edilebilir.

3. Hile, Hata ve İkrah (Cebir-Tehdit)

Bir kişinin yanıltılarak, yanılgı içinde veya tehdit altında taşınmazını devretmesi halinde, TBK’nın irade sakatlığına ilişkin hükümleri çerçevesinde işlemin iptali istenebilir.

4. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Bir taşınmazın satışı için vekalet verilen kişinin (vekilin), bu yetkisini vekalet verenin menfaatine değil, kendi veya üçüncü bir kişinin menfaatine kullanması halinde yapılan devir işlemi iptal edilebilir. Özellikle düşük bedelle, vekilin yakınına yapılan satışlar bu kapsamda sıkça dava konusu olur.

5. İmar Mevzuatına veya Kadastro Tespitine Aykırılık

İmar uygulaması veya kadastro tespiti sırasında yapılan hatalı ölçüm, sınır belirleme veya hak sahipliği tespiti nedeniyle oluşan tapu kayıtlarına karşı da tapu iptali ve tescili davası açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescili davalarında taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve kesin yetkilidir. Bu, taraflarca değiştirilemeyen bir yetki kuralıdır; taşınmaz farklı bir ilde bulunuyorsa dava o ildeki mahkemede açılmalıdır.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Mülkiyet hakkı, niteliği gereği süresiz bir haktır; bu nedenle tapu iptali ve tescili davaları kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak:

Dava iyiniyetli üçüncü kişilere karşı açılıyorsa, Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güveni koruyan hükümleri (TMK m.1023) nedeniyle sonuç alınması güçleşebilir.
Bazı özel düzenlemelerde (örneğin kadastro tespitine itiraz) süre sınırlamaları bulunabilir.

İspat Yükü ve Kullanılan Deliller

Tapu kaydının “aleniyet ve güven” ilkesi gereği, kaydın hukuka aykırı olduğunu iddia eden taraf bu iddiasını ispatla yükümlüdür. Uygulamada sıklıkla başvurulan deliller şunlardır:

Tanık beyanları — özellikle muris muvazaası ve hile iddialarında.
Bilirkişi incelemesi — taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ile tapuda gösterilen bedel arasındaki farkın tespiti için.
Keşif — taşınmazın fiili durumunun mahkemece yerinde incelenmesi.
Banka kayıtları — iddia edilen satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğinin tespiti için.

Dava Süreci Nasıl İşler?

Tapu kaydının ve dayanak işlem belgelerinin (satış sözleşmesi, vekaletname vb.) temini.
Dava dilekçesinde iptal sebebinin (muvazaa, ehliyetsizlik, hile vb.) açıkça belirtilmesi.
Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde davanın açılması.
Tanık dinletilmesi, keşif yapılması ve bilirkişi raporu alınması.
Mahkemece iptal ve tescil kararı verilmesi halinde, kararın kesinleşmesiyle tapu müdürlüğünce yeni tescil işleminin yapılması.

Sonuç

Tapu iptali ve tescili davaları, mülkiyet hakkının niteliği gereği süresiz açılabilse de, ispat yükünün ağırlığı ve iyiniyetli üçüncü kişi kazanımlarının korunması nedeniyle titizlikle yürütülmesi gereken davalardır. Delillerin zamanında ve eksiksiz toplanması, davanın seyrini doğrudan etkiler.

Tapu iptali, muris muvazaası veya diğer gayrimenkul uyuşmazlıklarınız için gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilir veya bizimle iletişime geçebilirsiniz.